Ветеран В’єтнаму знайшов спільноту для літніх людей, але нові власники підняли оренду на 365%.

Основні факти розслідування:

• Приватні інвестиційні фонди та агресивні інвестори змінюють умови договорів у будинках для літніх людей, що призводить до різкого зростання орендної плати та зменшення суми повернення депозитів.
• Мешканці, які думали, що їхні фінансові договори захищені, виявляють, що нові власники можуть анулювати ці домовленості.
• Правові можливості для мешканців обмежені, а судові позови можуть бути дорогими та не гарантують успіху.

Мешканці будинків для літніх людей зазвичай очікують провести залишок свого життя, коли вкладають кошти в спільноту. Однак нова динаміка в галузі змінює угоди, на які погодилися ці мешканці.

Коли Марта Брей та її чоловік оселилися в River Glen of St. Charles, комплексі для літніх людей на захід від Чикаго, вона вважала, що це буде її останній дім. Пара полюбила цей район з його вулицями, всипаними деревами, доглянутими газонами та акуратними червоноцегляними таунхаусами.

У 2013 році Брей заплатили вступний внесок у розмірі 314 000 доларів за свій таунхаус, а також щомісячну плату за обслуговування. Вони не володіли нерухомістю, але якщо б вирішили виїхати, їхній контракт обіцяв, що вони отримають 85% від поточної вартості, визначеної місцевим ріелтором.

Брей, 84-річна ветеранка В’єтнаму, чудово почувалася в River Glen навіть після смерті чоловіка у 2016 році. Але все змінилося, коли на її двері постукали наприкінці червня 2023 року. Їй повідомили, що River Glen було продано приватній інвестиційній компанії та групі з інвестування в нерухомість, і її фінансовий контракт змінюється. Нові власники River Glen, Jaybird Capital з Сідар-Рапідс, Айова, та Citrine Investment Group з Чикаго, підвищили щомісячну плату Брей з 1 395 до 6 500 доларів, що становить 365% зростання, за словами Брей. І якщо їй не сподобаються умови і вона покине спільноту, вона отримає лише 75% від вступного внеску, який вона сплатила понад десять років тому.

“Нам довелося погодитися на їхні умови до 1 вересня, або переїхати”, – згадала Брей.

Вона вирішила переїхати. Але, за її оцінками, вона втратила щонайменше 100 000 доларів, оскільки, навіть попри те, що вартість її будинку зросла, вона отримала лише 75% від початкового вступного внеску.

“Я просто хочу, щоб люди знали, щоб вони не вірили ні слову, яке їм говорять”, – сказала Брей, маючи на увазі контракти на проживання в будинках для літніх людей. “Ваші гроші не в безпеці”. Мешканці будинків для літніх людей зазвичай очікують провести залишок свого життя, коли вкладають кошти в спільноту. Однак нова динаміка в галузі, що підживлюється приватними інвестиційними фондами та іншими агресивними інвесторами, які шукають високі прибутки, змінює угоди, на які погодилися ці мешканці. Ті, хто, як і Брей, вважав, що їх захищають фінансові договори, незабаром дізнаються, що ці домовленості можуть бути скасовані новим власником. Серед наслідків для мешканців: стрімке зростання орендної плати та зменшення суми, що повертається за депозитами.

Можливості для мешканців обмежені, як дізналися Брей та деякі сусіди, коли звернулися за порадою до юриста щодо оскарження змін. За їхніми словами, позов був можливий, але не гарантував успіху.

“Нові власники могли робити все, що завгодно”, – сказала Брей, яка служила в Корпусі медсестер ВПС, як на повну, так і на неповну ставку, з 1962 по 1969 рік. “Вони володіли місцем. Вони встановлювали правила”.

Після того, як спочатку погодилася відповісти на запитання, Мэг Харпер, прес-секретар Jaybird Senior Living, філії Jaybird Capital, яка керує комплексом, припинила відповідати на електронні листи з проханням про коментарі. Citrine Investment Group не відповіла на численні запити про коментарі. У заяві, наданій CBS News Chicago у 2023 році, генеральний директор Jaybird Кевін Рассел заявив, що зміни в угодах мешканців були “зумовлені зростаючим попитом на орендні структури, а не на вступні внески”, і що орендна плата базувалася на ринковій вартості.

“Ті, хто вирішив не переходити на структуру місячної оренди, зробили це відповідно до умов своїх договорів”, – додав Рассел.

Лукас Хаммондс, фахівець з фінансування будинків для літніх людей, зазначив, що зміни, подібні до тих, що спостерігаються в River Glen, стають все більш поширеними і зумовлені інвесторами, які шукають прибутку, а мешканці часто стають жертвами.

“Для людей, яких це стосується, це серйозні проблеми”, – додав Хаммондс, який є старшим юридичним аналітиком в Octus, постачальнику глибокого кредитного аналізу. “Угода змінилася. Це дестабілізує”.

Двоє мешканців померли за два місяці

Дев’ять чинних та колишніх мешканців River Glen, багато з яких оселилися, коли власником була Northwestern Medicine, некомерційна медична система, пов’язана з медичною школою Північно-Західного університету, надали інформацію. Як і багато будинків для літніх людей, він пропонує комплексний догляд, включаючи незалежне проживання, допомогу та догляд за пам’яттю в 106 одиницях. Мешканці, які розмовляли, високо оцінили River Glen до переходу під управління нових власників.

Jaybird, яка разом з Citrine Investment Group заплатила 20 мільйонів доларів за придбання River Glen, є відносно невеликою організацією, що керує 40 будинками для літніх людей, переважно в Айові, Міннесоті та Вісконсині. У січні Jaybird придбала дві нові громади в Північній Кароліні.

Заснована у 2004 році Кевіном Расселом, колишнім інвестиційним банкіром та юристом, Jaybird названа на честь його матері, згідно з веб-сайтом компанії.

“Для мене бренд Jaybird – це нагадування про те, що ми дбаємо про чиюсь матір чи батька”, – цитує Рассел на сайті.

У 2021 та 2022 роках двоє мешканців комплексів Jaybird в Айові замерзли на смерть, коли втекли зі своїх відділень з доглядом за пам’яттю, свідчать державні регуляторні записи. 95-річна жінка в Keelson Harbour у Спіріт-Лейк померла в грудні 2021 року. Наступного місяця 77-річна жінка померла в Courtyard Estates at Hawthorne Crossing у Бондуранті.

В обох випадках спрацьовували дверні сигналізації, але співробітники їх не перевіряли, згідно з цитатами про цивільні штрафи, поданими проти закладів відділом охорони здоров’я Департаменту інспекцій, апеляцій та ліцензування штату Айова.

У 2023 році Джастін Врей, операційний директор Jaybird, заявив The Washington Post, що компанія “дуже серйозно” ставиться до випадків, коли мешканці залишають територію без нагляду, додавши, що “іноді люди не дотримувалися політики чи процедур, встановлених”.

З 2020 року регуляторні органи наклали цивільні штрафи на три інші об’єкти Jaybird в Айові за проблеми з дверними сигналізаціями.

Кімберлі Грем, керівник офісу окружного прокурора Полк, заявила, що через відсутність закону про злочинну недбалість в Айові її офіс був обмежений у спробах забезпечити повну відповідальність у справі Courtyard Estates.

“Ця компанія керувала закладами, де за два місяці сталося дві подібні смерті мешканців в Айові”, – сказала Грем. “Запобігання цим трагедіям та притягнення до відповідальності всіх відповідальних осіб має бути вищим пріоритетом для законодавців та регуляторів”.

Харпер, прес-секретар Jaybird, не відповіла на запитання щодо смертей мешканців.

Інвестори, подібні до Jaybird, все більше зацікавлені в придбанні будинків для літніх людей, оскільки кількість літніх людей – потенційних мешканців – значно зростає. Близько 56 мільйонів людей у США були у віці 65 років і старше у 2020 році, за даними Бюро перепису населення США, що майже на 39% більше, ніж у 2010 році. За даними Бюро перепису населення, останній раз цей сегмент населення зростав так швидко в 1880-х роках.

Останніми роками приватні інвестиційні фонди були активні в галузі проживання літніх людей, серед великих учасників – Vistria Group у Чикаго та Bain Capital у Бостоні. Наближаються нові угоди: минулого року 78% інституційних інвесторів заявили, що планують збільшити свої активи в закладах догляду за літніми людьми, згідно з опитуванням інвесторів у житло та догляд за літніми людьми за 2024 рік від JLL, глобального постачальника послуг з управління нерухомістю та інвестиціями.

Але, оскільки приватні інвестори вкладають гроші в будинки для літніх людей, деякі змінюють економіку, щоб збільшити свій прибутковий потенціал, кажуть експерти.

Наприклад, у попередні роки більшість комплексів працювали так само, як River Glen – мешканці вносили депозит або вступний внесок, а заклад зобов’язувався повернути більшу частину цього внеску, коли вони виїжджали або помирали.

Сьогодні інвестори в ці операції можуть віддавати перевагу не повертати депозит мешканця, а потім чекати, поки новий мешканець внесе новий вступний внесок. Це простіше і менш капіталомістко – просто здавати одиниці в оренду, сказав Хаммондс.

Ще один негативний момент: модель вступних внесків тісно пов’язана зі станом загального ринку нерухомості, зазначив Хоа Нгуєн, помічник редактора Octus, фірми з кредитного аналізу. Коли ринок нерухомості сповільнюється, сповільнюються і заявки на проживання в будинках для літніх людей.

“Якщо люди не можуть продати свої будинки, у них не буде коштів для переїзду в будинок для літніх людей”, – сказав Нгуєн.

“Це залишило слід”

Будинки для літніх людей ліцензуються штатами, в яких вони працюють, і всі вимагають від них підтримувати певний рівень персоналу та навчання, свідчить аналіз законів штатів. Інші правила варіюються, і більшість вимагає від власників надавати мешканцям повні споживчі розкриття, що містять інформацію про надані послуги, збори та платежі, а також умови, за яких угода може бути припинена.

При перегляді правил, що регулюють будинки для літніх людей, виявлено, що жодна мова не забороняє новим власникам купувати заклад і змінювати договори мешканців.

Сьюзен Френч, 88 років, мати шістьох дітей, прожила в River Glen близько восьми років. Але вона виїхала після того, як Jaybird взяла управління.

“Не було нічого правильного в тому, що вони зробили, або в тому, як вони це зробили”, – сказала Френч. Нова щомісячна плата за обслуговування в розмірі 6000 доларів була значно вищою за 1300 доларів, які вона сплачувала раніше. Але, за її словами, їй довелося платити її протягом двох місяців, тому що вона не змогла вчасно знайти будинок для переїзду.

“Це була одна з найстрашніших речей у моєму житті, і це залишило слід”, – сказала Френч.

Патрік М. Гріффін, адвокат Griffin Williams McMahon & Walsh, представляв інтереси Френч та двох інших мешканців River Glen, які сподівалися залишитися в комплексі на умовах, на які вони погодилися до того, як Jaybird і Citrine придбали його.

Гріффін повідомив, що він вивчив договори мешканців і дійшов висновку, що у них може бути справа проти нових власників River Glen. Але мешканці вирішили не подавати позов через витрати, які їм довелося б нести в процесі, сказав Гріффін.

“З одного боку, я розумію, що ця бізнес-модель не працювала для Jaybird”, – сказав Гріффін в інтерв’ю. “У той же час, хотілося б думати, що вони змінили б її повільно, коли мешканці помирали, а не виселяли їх, поки вони ще виконували свої зобов’язання”.

Енн Річардс та її чоловік Рон прожили в River Glen чотири роки і знайшли там багато друзів. Як і багато інших, хто розмовляв, вони виїхали після того, як Jaybird змінив умови їхньої угоди.

“Просто спосіб, у який вони це зробили, без обговорення”, – сказала 82-річна Енн Річардс.

“Нам потрібне законодавство в Іллінойсі для захисту літніх людей”, – додала вона.

Незважаючи на те, що колишні мешканці River Glen більше не є сусідами, багато хто з них зустрічаються раз на місяць за обідом, щоб підтримувати дружбу.

“Група людей, що жили тут разом, була не лише спільнотою, це була родина”, – сказала 90-річна Дарлін Кудрон, яка досі живе в River Glen. “Вони ніколи раніше не мали таких сусідів і ніколи більше не матимуть”.ВИПРАВЛЕННЯ (29 березня 2025 р., 19:54 ET): Попередня версія цієї статті помилково включила Audax Group до списку компаній, активних у сфері проживання літніх людей. Вона бере участь у наданні послуг для літніх людей, а не в громадах для літніх людей.

За даними порталу: www.nbcnews.com