Злиття AvalonBay та Equity Residential: Що це означає для інвесторів

Головні тези:

• Найбільше в історії злиття фондів інвестицій в нерухомість (REIT) — об’єднання Equity Residential та AvalonBay — викликало здивування серед інвесторів та аналітиків.
• Угода, що відбудеться повністю за акції, створить компанію з ринковою капіталізацією близько 52 мільярдів доларів і загальною вартістю підприємства приблизно 69 мільярдів доларів, володіючи понад 180 000 квартир.
• Ця консолідація може розглядатися як захист від приватизації, роблячи об’єднану компанію занадто великою для поглинання, а також може зменшити витрати на технології, які вимагають сучасні орендарі.
• Аналітики вважають, що це може бути лише першою з багатьох подібних великих угод у секторі, оскільки існує надлишок компаній REIT, що спеціалізуються на квартирній нерухомості.
• Очікується, що злиття не вплине на орендну плату, оскільки ринок залишається конкурентним, а об’єднана компанія матиме незначну частку ринку, незважаючи на її розмір.

Найбільше в історії злиття фондів інвестицій в нерухомість (REIT) — об’єднання Equity Residential та AvalonBay, оголошене в четвер — залишило інвесторів та аналітиків з розкритими ротами.

Угода, що відбудеться повністю за акції, матиме ринкову капіталізацію близько 52 мільярдів доларів і загальну вартість підприємства приблизно 69 мільярдів доларів, згідно з прес-релізом. Це створить одну з найбільших компаній у сфері нерухомості в США, володіючи понад 180 000 квартир в оренду.

“Це об’єднання створює нову та фундаментально сильнішу компанію з диференційованими можливостями, які будуть стимулювати структурно вищу генерацію грошових потоків, зростання прибутків та дивідендів, а також цінність для акціонерів”, – заявив Бенджамін Шалл, генеральний директор AvalonBay.

Шалл стане генеральним директором новоствореної компанії, а генеральний директор Equity Residential Марк Паррелл піде у відставку після закриття угоди.

Аллан Сварінген, президент і генеральний директор JLL Income Property Trust, назвав це об’єднання “неймовірним”.

“Те, що вони об’єднаються, справді дивовижно”, – сказав він.

JLL Income Property Trust є частиною LaSalle Investment Management, яка управляє близько 90 мільярдами доларів інвестицій в нерухомість по всьому світу для інституційних клієнтів та осіб з високим рівнем капіталу.

Сварінген зазначив, що акції обох компаній торгуються нижче їхньої чистої вартості активів, що робить їх придатними для покупки та приватизації.

“Я думаю, це може бути захист від приватизації. Об’єднавшись, вони стануть майже занадто великими, щоб їх купили”, – сказав Сварінген.

Він також зазначив високу вартість технологій для будівництва, які вимагають сучасні орендарі – від онлайн-оренди до кредитної перевірки, доставки пропускної здатності та Wi-Fi. Консолідація може зменшити ці витрати.

“Стратегічно, обґрунтування є простим: масштаб, ліквідність, ефективність балансу та синергія накладних витрат”, – сказав Девід Аербауер, головний інвестиційний директор Hoya Capital Real Estate.

Аербауер вважає, що це може бути першою з багатьох подібних великих угод у цій сфері.

“У нас занадто багато Apartment REIT, і це сектор, який потребує консолідації”, – написав він у коментарях, надісланих CNBC електронною поштою.

Аербауер зазначив, що угода відбувається після складного періоду для власників квартир, які стикалися з повільним зростанням орендної плати через будівельний бум після Covid, що призвів до появи великої кількості нових об’єктів.

Ні Аербауер, ні Сварінген не очікують впливу на орендну плату. Хоча ринкова частка об’єднаної компанії може зрости на певних ринках, вони все одно будуть змушені конкурувати з іншими учасниками ринку. Ринок квартир є високодиверсифікованим, від будівлі до будівлі, надаючи споживачам багато варіантів.

Регуляторний та політичний контроль може виникнути, враховуючи значний розмір угоди та поточну дискусію щодо доступності житла. Але навіть після злиття об’єднана компанія матиме невелику частку ринку.

“Хоча жодних антимонопольних регуляторних дозволів не потрібно, існує політична PR-битва, щодо якої, на нашу думку, керівництво чітко заявило [що] об’єднана компанія становить < 3% ринку і значно інвестує у розширення житла", – написав Олександр Гольдфарб, старший аналітик Piper Sandler. "Зрештою, ми вважаємо, що об'єднана компанія повинна покращити зростання прибутків за межі одноразових синергій, щоб показати, що більший розмір насправді є більш прибутковим."

Джерело новини: www.cnbc.com