Бізнес автомийок суттєво трансформувався за останнє десятиліття завдяки притоку приватних інвестиційних фондів, що цінують стабільний дохід.
Зазвичай приватні інвестиційні компанії купують бізнес автомийок, а потім продають саму нерухомість індивідуальному інвестору.
Версія цієї статті вперше з’явилася в розсилці CNBC Property Play від Діани Олік. Property Play охоплює нові та зростаючі можливості для інвесторів у сфері нерухомості, від індивідуальних осіб до венчурних капіталістів, приватних інвестиційних фондів, сімейних офісів, інституційних інвесторів та великих публічних компаній. Підпишіться, щоб отримувати майбутні випуски безпосередньо на свою поштову скриньку. Дуже схоже на похоронний бізнес, автомийки — це досить безпечна ставка: автомобілі брудняться. Вони завжди будуть. Нерухомість, на якій розташовані ці мийки, може бути ще безпечнішою ставкою для інвесторів завдяки податковим законам, які були переглянуті на їхню користь минулого року. Головним рушієм інвестицій в автомийки є 100% прискорений амортизаційний бонус, який інвестори можуть отримати в перший рік відповідно до податкових законів, запроваджених за часів адміністрації Трампа, за словами Камілли Реншоу, співзасновниці та генеральної директорки B+E, технологічної брокерської фірми, що спеціалізується на чистих орендних угодах та обмінах за розділом 1031. Автомийки часто є об’єктами чистої потрійної чистої оренди, або NNN, — угодами, за якими орендарі сплачують податки, страхування будівлі, а також витрати на обслуговування та ремонт. У результаті вони отримують нижчу базову орендну плату та мають більше контролю над своєю власністю. Реншоу наводить такий розрахунок: у прикладі купівлі нерухомості автомийки вартістю 2 мільйони доларів США з іпотечним кредитуванням на 1,4 мільйона доларів США, тобто з інвестиціями власного капіталу в 600 000 доларів США, потенційно можливі податкові відрахування на суму 2 мільйони доларів США протягом першого року завдяки положенню про прискорений амортизаційний бонус — якщо це правильно структуровано. Це означає, що інвестор може отримати відрахування, що дорівнюють приблизно 333% його початкових інвестицій власного капіталу. «Для деяких інвесторів це означає, що вони отримують «безкоштовну» власність», — пояснила Реншоу. Водночас, сам бізнес автомийок суттєво трансформувався за останнє десятиліття. «Галузь перейшла від переважно готівкових операцій, керованих від «мами та тата», до високоцифрових бізнесів з розпізнаванням номерних знаків, оплатою через додатки та моделями регулярних щомісячних підписок, які створюють значно передбачуваніший грошовий потік», — сказала вона. Приватні інвестиційні фонди привабив профіль цього регулярного доходу. Також спостерігалася хвиля консолідації та злиття й поглинання через історично фрагментовану структуру власності галузі. Зазвичай приватні інвестиційні компанії купують бізнес автомийок, а потім продають нерухомість індивідуальному інвестору. Потім приватна інвестиційна компанія викуповує простір у інвестора на тривалий термін. Власник нерухомості, який, як правило, є особою з високим рівнем доходу або сімейним офісом, отримує орендаря з високою орендною платою плюс значні амортизаційні відрахування, тоді як оператор перерозподіляє капітал на розширення. «Це поєднання сильного грошового потоку, регулярного доходу, фрагментованої власності, інституційної консолідації та надзвичайно привабливого податкового режиму зробило нерухомість автомийок надзвичайно популярною серед приватних інвесторів за останні кілька років», — зазначила Реншоу. Кілька звітів показали значне зростання угод з автомийками в другій половині минулого року. «Угода на 10 мільйонів доларів на Біскейн-бульварі в Маямі є прикладом прискореного попиту на автомийки з чистою орендою, зумовленого відновленням 100% прискореного амортизаційного бонусу», — йдеться у звіті GlobeSt. за листопад. Кінець року, як правило, є найактивнішим для цієї торгівлі, оскільки інвестори підраховують свої потенційні податкові зобов’язання та шукають полегшення.
CNBC Property Play